miércoles, 30 de septiembre de 2020
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José María Zingoni

Arquitecto y Mgs. en Gestión Ambiental del Desarrollo Urbano

La vivienda y el fenómeno del precio del suelo

Acciones municipales para el acceso a la vivienda. Entrevista a José María Zingoni.

¿El anuncio de un nuevo plan Procrear cree que trae oportunidades para todas las familias que buscan una vivienda?

En términos conceptuales este nuevo anuncio del Procrear está bueno porque marca con mucha amplitud distintas cuestiones que son necesarias, bien desagregadas, como las refacciones, la compra de materiales, obras de gas, o energías alternativas. Es muy interesante que se hayan abierto todas estas posibilidades. También está, por supuesto, la cuestión clásica de la construcción, viviendas hasta 60 metros cuadros, que es súper generoso para este tipo de emprendimientos. Las ampliaciones, también son fundamentales, porque permiten llevar adelante una mejora sustancial para los casos de hacinamientos. Los lotes con servicios, los desarrollos urbanísticos y habitacionales también están planteados, pero todavía no están activos. Desde ese punto de vista habrá que esperar, pero hoy hay un menú que aborda un montón de cuestiones. Habrá que ver cómo se van activando y, obviamente, el tema de la cantidad de beneficiarios es crucial. Creo que nadie puede estar exigiendo esto de la noche a la mañana, y creo que ni siquiera sería bueno; hay que ir viendo cómo marcha en el transcurso del tiempo, la cantidad de casos que se vayan sumando y observar, también, la cantidad de demanda que se tiene.

Particularmente hay que mirar con atención el fenómeno del precio del suelo, y en esto tienen que trabajar los municipios. Cuando se abrió por primera vez este programa en la modalidad para la compra de suelos, sucedió que de inmediato aumentó el valor del suelo en todas las ciudades. No se podía conseguir ningún terreno por debajo del valor que te daba el Procrear. Situación que era totalmente lógica, el suelo vale lo que alguien puede pagar. Y por otro lado, también tuvimos muchos Procrear que fueron a barrios cerrados o barrios de sectores medios altos, y esto no fue una situación de un solo lugar o de un caso aislado, sino que se repitió mucho. En este sentido opino que una medida que pueden tomar los municipios es definir una zona de Procrear y establecer, claramente, los lugares donde se sabe que, por el valor del suelo, un Procrear no puede ir. No con ánimo de impedirle a la persona que vaya a ese lugar, sino entendiendo cuál es el valor real del suelo. Es difícil lo que digo, pero esto termina siendo un problema cuando el que capta ese crédito, ya que hay una cantidad finita de créditos, es una persona que lo puede pagar de otra manera, entonces eso es un problema.

La escasez de suelo urbano y su precio hacen difícil su acceso a sectores de ingresos bajos y medios. ¿Qué considera pueden hacer los municipios para esto?

La escasez del suelo urbano puede ser relativa en muchos municipios, generalmente hay mucho terreno baldío que está disponible, que está en zonas buenas para ser urbanizado, pero su precio hace que sea difícil, ya no sólo para sectores bajos y medios, sino también medios altos. Se considera que el 75 - 80 % de la población no puede llegar a disponer de un crédito o tener ahorros para comprar algún suelo, salvo que tengas unos suegros macanudos, concepto que me gusta siempre decir porque es parte también de la realidad.

¿Qué pueden hacer los municipios? Tener una política tributaria que justamente no considere que sea un excelente negocio el tener la tierra demorada. Por ejemplo, que puedas tener una sobre tasa sobre los terrenos baldíos que crezca con el tiempo, que parta justamente del fraccionamiento. Entonces, por ejemplo, en dos años o en tres se paga el doble, en cuatro años se vuelve a duplicar y así va creciendo geométricamente hasta llegar a una presión que sea fuerte, que en definitiva ayude a tomar la decisión de construir.

Cada municipio es diferente, pero hay casos donde hay terrenos de mucho valor que están parados, que tienen deuda. Eso tienen que hacer los municipios, donde hay terrenos en sectores que son valiosos y que tienen deuda, ahí hay que aplicar con todo el rigor la potestad que tiene un Estado. No digo situaciones más particulares, de cierta sensibilidad social, pero sí en eso. Lo mismo considerar la propiedad deshabitada o la propiedad en ruina, ahí tiene que haber una progresiva presión tributaria sobre esta situación.

Si tuviera que recomendar acciones inmediatas a un intendente que tenga enfrente una situación de suelo escaso y caro, ¿qué le diría pensado en el contexto que los ciudadanos salen a buscar la alternativa de los Procrear ya?

Como decía, cada ciudad es diferente, pero una cosa que yo siempre recomiendo para esto es tener aunque sea, mínimamente, un planteo de eficiencia urbana. El índice de eficiencia urbana te permite encontrar cuatro situaciones en función de la densidad de habitantes que tenés y los servicios que tiene ese sector. De tal manera que tenés una parte que va a ser la eficiente y después tres situaciones de ineficiencia. Lugares donde tenés servicios pero tenés poca gente, lugares donde tenés bastante gente pero pocos servicios y lugares donde no tenés ni gente ni servicios. Entonces en función de eso uno tiene que realizar acciones pero con una buena conjunción entre política urbana y política fiscal. Política urbana tradicional diría y política fiscal vinculado a lo urbano. Y el punto central es presionar sobre el suelo pero no sobre lo construido, y nuestra lógica generalmente es inversa. Cuando vos ves dos terrenos y en uno se construyó, sin duda que el que construyó pagó muchísimo más que el que retuvo. Y debemos empezar a preguntarnos porqué. Porque en definitiva el que construyó generó inversión, dio trabajo, mientras que el que no construyó se benefició de la valoración que incluso le está dando lo construido, el espacio público, la obra de asfalto, el parque, etc., pero sigue especulando. Cuando empecemos a cambiar esa lógica, ahí vamos a empezar a tener verdaderos cambios. 

¿Quién paga más, o quién debería pagar más? Claramente esa presión tributaria de la que te hablo se tiene que dar en el tiempo. Cuando nadie construye, estás en una zona donde la mayoría son baldíos, obviamente todos pagarán por un lote vacío, pero en la medida que eso se va construyendo hay que tener una presión para facilitar al que quiere comprar y construir, no al revés. Si el terreno que vos estás viendo son de los pocos que quedan en esa zona, y como son pocos, te piden muchísimo. Y acá es el punto de quiebre.

¿Por qué cree que los municipios no abordan o abordan mal y lento el tema de el acceso al suelo urbano?

Yo creo que los municipios no abordan o abordan mal el tema del acceso al suelo urbano porque como tantos temas no están en la agenda. Fijate que el cambio climático es un tema ya viejo y no se aborda desde el planeamiento urbano a nivel municipal para nada. El acceso al suelo urbano sigue sin estar en las agendas de las direcciones de planeamiento urbano. Seguimos con la lógica vieja y hasta que no tengamos gente más formada y sobre todo buenas estrategias que muestren ciudades diferentes, va a ser difícil.

En ese sentido también el tema del financiamiento urbano no es un tema que le preocupa mucho a las áreas de economía. Fijate incluso que el BID viene haciendo estudios a partir de la iniciativa de ciudades sostenibles que calculan cuál es el costo que va a tener la ciudad en un futuro de no mediar determinadas acciones estratégicas que tienen que llevar adelante. Casos como el de Mar del Plata o el de Bahía Blanca han sido lapidarios en los cálculos de cuántos millones de dólares más costaría o cuánto costaría, digamos, de no hacer acciones y cuánto menos costaría si se toman las decisiones adecuadas. Pero insisto, me parece que desde lo público no se entiende todavía la importancia de estas cuestiones.

Además de ocuparse del tema del "suelo urbano", ¿considera que los municipios pueden encarar otras acciones para mejorar y aumentar el acceso a la vivienda?

Sí claro, los municipios tienen que encarar muchas otras cosas. Algunas desde la mirada tradicional pero haciéndolas bien y en cantidad; hay municipios que hacen bien lo que tenga que ver con vivienda, pero fundamentalmente lo que tiene que ver con mejoramiento de vivienda. La nación o las provincias pueden bajar determinados programas, pero los que conocen bien la realidad, los que conocen bien a los vecinos, son los municipios. Y en ese sentido, si bien los programas que vienen de niveles superiores son buenos para un municipio, generalmente, están cortados por una tijera general. ¿Qué quiero decir con esto? Que hay muchas situaciones particulares que esos programas no abordan. Por ejemplo, un tema recurrente es la cantidad de familias que viven en viviendas ferroviarias, en edificios intrusados que son de algún organismo nacional. Es muy difícil que los programas apliquen para ese tipo de cosas. Y ahí te encontrás con la necesidad, muchas veces, de defender un patrimonio arquitectónico y no tener ni siquiera los recursos para mejorarle las piezas a quienes están adentro. Entonces, o se busca la manera de complementar los programas provinciales o nacionales con programas locales, o hay que buscar la manera de diseñar algo.

Ahora, muy pocos municipios llevan adelante herramientas como podría ser un Procrear local o un Proahorrar, círculos de ahorros vinculados al tema vivienda. Cuando digo el acceso a la vivienda no es necesariamente comprar una, sino es a veces mejorar la calidad. Y lo que sí fundamentalmente es necesario, es tener una mirada desde los municipios mucho más proactiva de pensar el territorio en términos de cómo encontrar socios para este tipo de desarrollos. Y los hay, seguro que los hay. A ver, comencemos por los sindicatos, pensar en alianzas con ellos para poder desarrollar. Los municipios pueden incluso estar mal de plata, pero tienen herramientas, tienen máquinas, tienen suelo, tienen profesionales, es decir hay mucho que pueden hacer. Tienen la normativa que se puede transformar en una capacidad fantástica, porque es la que puede cambiarle la norma a un determinado suelo, que si además promociona justamente su ocupación es otra cosa, es el actor con capacidad de gestión para vincular a varios actores. En definitiva, si tenés una mentalidad proactiva, yo he visto intendentes hacer maravillas con el tema.

 

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